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臺灣新竹地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業要點

108.02.21

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                                                                                                                                      民國106年2月20日修正
                                                                                                                                          民國107年10月24日修正
一、為規範本院民事執行處選任鑑定人之作業流程,提昇鑑定水準,促進民事強制執行業務之順利推動,並維護當事人權益,特訂定本要點。
二、不動產估價師經主管機關發給開業證書,加入該管直轄市或縣(市)不動產估價師公會,並在桃、竹、苗地區內設有事務所者,得向本院申請列為鑑定人,參與本院有關不動產之鑑定估價業務。
      建築師經主管機關發給開業證書,加入該管直轄市或縣(市)建築師公會,並在桃、竹、苗地區內設有事務所者,得向本院申請列為鑑定人,依建築師法規定,參與本院有關不動產之鑑定估價業務。
三、申請列為鑑定人者,應提出下列文件:
(一)申請書(如附件一)。
(二)主管機關核發之不動產估價師或建築師證書影本。
(三)不動產估價師或建築師開業證書影本。
(四)加入不動產估價師或建築師公會會員證書影本。
(五)具鑑定估價經驗之證明(包括委託鑑定之文件及五件鑑定報告)。
(六)使用自動付款機轉帳繳費時之銀行代號及轉帳代號。
      前項所示之文件,必要時,本院得命提出原本。
四、本院接獲前點申請時,由民事執行紀錄科科長彙整並初擬意見,報請民事執行處庭長提付鑑定人資格審查小組評選。
      鑑定人資格審查小組置委員三人至九人,任期一年,得連任。除民事執行處庭長為當然委員,並任小組召集人外,餘由院長就法院編制內人員指定之。
      申請列為鑑定人而未備齊前點規定之文件者,本院無須通知其補正,逕不列入評選。
      已經列為本院鑑定人者,無須提出前點所示之文件,由民事執行處庭長直接提付鑑定人資格審查小組評選,必要時,得命補具相關資料。
      第一項評選,得以書面投票方式代之或以電子科技設備為之。
四之一、  民事執行處應於每年九月開始辦理申請擔任鑑定人之公告期間,為期壹個月,公告期間屆滿後應於壹個月內召開鑑定人評選會議。但有其他情事,得延後或提前辦理。
五、本院選任鑑定人時,以不分組或各股分組之鑑定人為範圍予以輪派。
但有下列情形之一,經法官或司法事務官核可者,得選任特定鑑定人
為之:
(一)就同一事件之相關執行標的,業由特定鑑定人實行鑑定。
(二)債權人或債務人聲請指定特定鑑定人。
(三)執行標的特殊,宜委由專業鑑定。
(四)各股配屬之鑑定人無鑑定所需項目。
(五)其他必要情形。
六、已選任之鑑定人,本院得撤換之。
七、鑑定人應提出鑑定書。
      本院認為必要時,得命鑑定人到場說明。
      前項情形,鑑定人不得請求日費、旅費或其他報酬。
      鑑定書應以A4紙張製作,並包括下列內容:
(一)鑑定書應詳細記載鑑定日期、鑑定人之住址、電話及鑑定費用總額。
(二)鑑定書之不動產附表格式,應與法院拍賣公告之附表格式相同。
(三)不動產鑑定書須載明下列內容(如附件二):
1.權利標示:含債權人、債務人、抵押權人及他項權利人。
2.土地坐落:地段地號、應有部分之比例及面積(平方公尺及坪各若干)。
3.建物坐落:門牌號碼、建號、已登記面積及未登記面積(分別及合計等相關網站各若干)。
4.構造及樓層:材質(如磚造、鋼筋混凝土造等)、總樓層及所屬樓層。
5.鑑定依據:對鑑定標的價額判斷之基礎。如有特殊情事,例如海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡等,務必記載明確。其查證確有困難者,應於鑑定書敘明原因。建物內是否有非自然死亡情事,鑑定人得向當地轄區派出所或臺灣凶宅網等相關網站查詢。
6.鑑定價值。
7.扣除土地增值稅後之淨值。
8.鑑定標的有無門牌整編之情形。
9.土地、建物之鑑估分析表。
10.環境概況分析表。
11.他項權利分析表。
12.土地增值稅計算表。
13.標的物現況照片:宜包含標的物前、後、二側之立面及臨路狀況,並應以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。若標的物為公寓大廈之一樓、頂樓或透天厝時,照片須能判斷一樓、頂樓有無增建部分。如有無法拍攝之情形,應以文字、圖片或其他適當方法表明標的物之現況。
14.鑑定標的之位置略圖,並以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。
15.鑑定標的為土地時,須附土地登記簿謄本、地籍圖謄本及其都市計畫使用分區證明。
16.鑑定標的為建物時,須附建物登記簿謄本、建物測量成果圖及建築改良物平面圖。
17.土地或建物現狀如有因法院未發現之特殊狀況,而影響拍賣結果者,應併陳明。例如土地現已為道路使用;土地上有油槽、祠堂、墳墓或倒置廢棄物;建物內有自用電梯等情形。
18.建物有打通使用或占用鄰地情形。
19.建物有增建部分未經查封者,應一併鑑定並記明其事由。
20.農林作物種類如有多筆,應分別標示各筆土地上作物之數量及價值,及作物鑑定依據之相關資料。
21.鑑定時發現有附屬車位者,應標示之。
22.鑑定標的須特別應買條件者,如原住民保留地等,亦併註明。
23.鑑定標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄(坐落、面積、每坪單價)。
24.鑑定價值低於一般市價或土地之公告現值者,應陳明理由。
25.分別拍賣或合併拍賣之建議。
26.其他依法令應記載之事項。
八、鑑定人除依鑑定法令、專業知識,為公正誠實、謹慎適當之鑑定外,
    並應特別注意下列情事:
(一)鑑定標的之實際情形與登記簿記載不符時,仍應按實際情形為鑑定
      ,並予載明。
(二)鑑定價格宜與鑑定當時之市價相當。
(三)鑑定標的是否有因地區之繁榮或沒落、商業之興盛或衰敗、環境四
      周狀況或其他有形、無形之特殊因素,而影響鑑定標的之價值高低
      。
(四)本院特別指定之事項。
九、如本院指定繳納鑑定費用之當事人,未於五日內至鑑定人處繳納鑑定費用,鑑定人應即以書狀向承辦股陳報。
    除有不可歸責事由外,鑑定人應於當事人繳納鑑定費用後十日內,將鑑定書送交本院。但須附都市計劃使用分區證明者,應於二十日      內將鑑定書送交本院。
十、鑑定人收取鑑定費用,不得逾下列標準:
(一)建物:
1.建物與基地合併鑑定時,不論其基地之筆數,收取新臺幣三千元,如建物有二棟(間)以上,而位於同社區或大樓,每增加一棟(間)加收新臺幣三百六十元。
2.公共設施、本建物附屬之建物、主建物之增建面積、地下室停車空間,不另外加收鑑定費用。但單獨就該部分鑑定者,不在此限。惟如原漏未鑑估而追加鑑定者,即不得請求追加補繳鑑定費。
(二)土地:送鑑定之土地如在二筆以內收取新臺幣一千二百元,每增加一筆,加收新臺幣六百元,如土地均相鄰或送鑑估之土地有十筆以上,由債權人與鑑定人協議酌減費用。
(三)土地上之農林作物:同一筆土地上或相鄰多筆土地上之農林作物,在二種類以內,收取新臺幣一千二百元,農林作物種類三種以上者,收取新臺幣一千八百元。
(四)稅金及規費之負擔:稅金部分應由鑑定人自行負擔,不得另外收取。鑑定之建物、土地於十筆以內,規費部分(含申請土地、建物登記簿謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、使用分區證明等之費用)收取新臺幣三百六十元。超過十筆者,得由債權人與鑑定人另行議價。
(五)交通費:
1.每一事件收取新臺幣九百六十元。
2.鑑定地點在偏遠地區或山區者,可視路程遠近,由債權人與鑑定人協議增加交通費,每一事件最多不得逾新臺幣一千八百元。
3.鑑定人須赴離島地區鑑定者,由債權人與鑑定人協議增加必要之交通費,不受前目限制。
(六)副本費:依本院通知應提出鑑定書副本者,每一份副本加計新臺幣三百元。
依前項第二款、第四款至第七款協議不成者,債權人得向本院聲請改由其他鑑定人鑑定。
十一、鑑定人之日費、旅費及報酬,均併計於鑑定費用內。
     鑑定人應於鑑定前,向本院指定繳納之人收取,不得向本院請求。
十二、鑑定人有下列情事之一者,本院執行人員得檢具相關資料,報請民事執行處庭長提付鑑定人資格審查小組議決其為不適任:
(一)鑑定人之負責人或其他人員,因與業務相關之事項涉有犯罪嫌疑,經檢察官提起公訴或自訴案件經第一審法院判決有罪。
(二)鑑定人有遷址、停業、經主管機關撤銷、廢止其資格或其他相類情形,未向本院陳報。
(三)鑑定人在本院轄區內直接或間接應買法院拍賣之不動產。
(四)接受當事人之招待、餽贈或其他顯不相當之利益。
(五)除有不可歸責之事由外,收受本院通知後逾二十日,仍未回覆本院,或收受本院函催後,仍未於五日內函覆。
(六)本院認鑑定人有說明之必要,無正當理由而未到院。
(七)無故不參加本院召集之鑑定人會議。
(八)鑑定人未前往現場鑑估,或未自行鑑估而轉交他人為之。
(九)鑑定人未駐在本院轄區實地查估,而由其他地區人員掛名頂替。
(十)無正當理由,收費顯逾本參考要點規定之收費標準。
(十一)鑑定書之內容,違反第八點第三項規定、有重大之記載錯誤或標的物漏未鑑定(例如地目、面積、坐落、地址、應有部分比例,或其他錯誤可能導致停止拍賣)。
(十二)出現前款以外之錯誤達三次以上。
(十三)不依規定製作鑑定書或製作粗陋,經通知改進,仍不改進。
(十四)鑑定估價顯有偏頗不公。
(十五)不動產之鑑定,於六個月內所承辦之事件,依其鑑定價格之百分之六十五定底價,而未能賣出達二次以上,或以其鑑定價格之百分之一百二十賣出達二次以上,而無正當理由。
(十六)不動產以外之鑑定,於六個月內所承辦之事件,無法依其鑑定價格之百分之五十一賣出,或交債權人承受達三次以上,而無正當理由。
(十七)其他情節重大之事由。
依前項規定,鑑定人個人經議決為不適任者,三年內不得向本院申請列為鑑定人。
十三、鑑定書內容不實或錯誤,致生損害者,鑑定人應負損害賠償責任。
十四、鑑定人遇有非法阻撓鑑定及相關情事,得報請本院或有關機關處理
      。
十五、本院為提高鑑定估價業務績效,得不定期邀集各鑑定人共同商討有關鑑定估價事宜。
      前項情形,鑑定人有出席會議之義務。
十六、本要點奉院長核定後實施,修正時亦同。

臺灣新竹地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業要點附件一

臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人申請書  

地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點附件二

 臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人鑑定報告

 

臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人鑑定重要內容摘要_1

臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人鑑定重要內容摘要_2

 

 

不動產鑑定單位

中華民國      年    月    日

        年    字第        號

不動產估價(鑑定)報告內容

委託單位(人):

債 權 人:

債 務 人:

勘估標的之基本資料:

(一)不動產標示:

1、土    地:

2、建    物:

3、增建部分:

(二)價格日期:

(三)勘察日期:

(四)價格種類:

(五)估價條件:

(六)估價目的:

勘估標的面積:

(一)土    地:

(二)建    物:

(三)增建部分:

六、鑑定價值:

(一)土    地:

(二)建    物:

(三)增建部分:

(四)合    計:

七、勘估標的法定使用管制或其他管制事項與建物使用情形:

(一)勘估標的土地屬                區。

(二)建物      式      造      層樓之第      樓。

(三)勘估標的使用現況:

(四)屋齡:

八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔:

(一)產權狀況:

(二)建物及土地關聯性:

(三)土地所有權範圍:

(四)建物所有權範圍:

九、鄰近市場供需分析:

(一)鑑定標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄(坐落、面積、每坪單價)

(二)交易情形:

(三)新建土地:

(四)售價與成交價之差距:

(五)地區未來發展潛力:

十、區域狀況概要及個別因素分析:

(一)勘估建物所臨街(巷)道寬度:

(二)土地臨街面正面寬度:

(三)市場及學校之接近性:

(四)大眾運輸條件:

(五)個別因素分析:

十一、附件及其說明:

(一)土地鑑定表。

(二)建物鑑定表。

(三)他項權利分析表。

(四)照片略圖(二張)。

(五)位置略圖(街道圖)。

(六)其他與估價相關之必要事項及依不動產估價技術規則規定須敘明之情況:本報告書依據法院之需求,採        法為估價方法。

十二、鑑定人姓名及其證照字號:

  

土地鑑定表

土地鑑定表_1 土地鑑定表_1

 

建物鑑定表

建物鑑定表  

他項權利分析表

他項權利分析表_1

他項權利分析表_2

勘 估 標 的 物 現 況 照 片

 

照片二張:(建物外貌) 

 

標的位置略圖

 

                                                                                                                    民國106年2月20日修正
                                                                                                                    民國107年10月24日修正
一、為規範本院民事執行處選任鑑定人之作業流程,提昇鑑定水準,促進民事強制執行業務之順利推動,並維護當事人權益,特訂定本要點。
二、不動產估價師經主管機關發給開業證書,加入該管直轄市或縣(市)不動產估價師公會,並在桃、竹、苗地區內設有事務所者,得向本院申請列為鑑定人,參與本院有關不動產之鑑定估價業務。
      建築師經主管機關發給開業證書,加入該管直轄市或縣(市)建築師公會,並在桃、竹、苗地區內設有事務所者,得向本院申請列為鑑定人,依建築師法規定,參與本院有關不動產之鑑定估價業務。
三、申請列為鑑定人者,應提出下列文件:
(一)申請書(如附件一)。
(二)主管機關核發之不動產估價師或建築師證書影本。
(三)不動產估價師或建築師開業證書影本。
(四)加入不動產估價師或建築師公會會員證書影本。
(五)具鑑定估價經驗之證明(包括委託鑑定之文件及五件鑑定報告)。
(六)使用自動付款機轉帳繳費時之銀行代號及轉帳代號。
      前項所示之文件,必要時,本院得命提出原本。
四、本院接獲前點申請時,由民事執行紀錄科科長彙整並初擬意見,報請民事執行處庭長提付鑑定人資格審查小組評選。
      鑑定人資格審查小組置委員三人至九人,任期一年,得連任。除民事執行處庭長為當然委員,並任小組召集人外,餘由院長就法院編制內人員指定之。
      申請列為鑑定人而未備齊前點規定之文件者,本院無須通知其補正,逕不列入評選。
      已經列為本院鑑定人者,無須提出前點所示之文件,由民事執行處庭長直接提付鑑定人資格審查小組評選,必要時,得命補具相關資料。
      第一項評選,得以書面投票方式代之或以電子科技設備為之。
四之一、  民事執行處應於每年九月開始辦理申請擔任鑑定人之公告期間,為期壹個月,公告期間屆滿後應於壹個月內召開鑑定人評選會議。但有其他情事,得延後或提前辦理。
五、本院選任鑑定人時,以不分組或各股分組之鑑定人為範圍予以輪派。
但有下列情形之一,經法官或司法事務官核可者,得選任特定鑑定人
為之:
(一)就同一事件之相關執行標的,業由特定鑑定人實行鑑定。
(二)債權人或債務人聲請指定特定鑑定人。
(三)執行標的特殊,宜委由專業鑑定。
(四)各股配屬之鑑定人無鑑定所需項目。
(五)其他必要情形。
六、已選任之鑑定人,本院得撤換之。
七、鑑定人應提出鑑定書。
      本院認為必要時,得命鑑定人到場說明。
      前項情形,鑑定人不得請求日費、旅費或其他報酬。
      鑑定書應以A4紙張製作,並包括下列內容:
(一)鑑定書應詳細記載鑑定日期、鑑定人之住址、電話及鑑定費用總額。
(二)鑑定書之不動產附表格式,應與法院拍賣公告之附表格式相同。
(三)不動產鑑定書須載明下列內容(如附件二):
1.權利標示:含債權人、債務人、抵押權人及他項權利人。
2.土地坐落:地段地號、應有部分之比例及面積(平方公尺及坪各若干)。
3.建物坐落:門牌號碼、建號、已登記面積及未登記面積(分別及合計等相關網站各若干)。
4.構造及樓層:材質(如磚造、鋼筋混凝土造等)、總樓層及所屬樓層。
5.鑑定依據:對鑑定標的價額判斷之基礎。如有特殊情事,例如海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡等,務必記載明確。其查證確有困難者,應於鑑定書敘明原因。建物內是否有非自然死亡情事,鑑定人得向當地轄區派出所或臺灣凶宅網等相關網站查詢。
6.鑑定價值。
7.扣除土地增值稅後之淨值。
8.鑑定標的有無門牌整編之情形。
9.土地、建物之鑑估分析表。
10.環境概況分析表。
11.他項權利分析表。
12.土地增值稅計算表。
13.標的物現況照片:宜包含標的物前、後、二側之立面及臨路狀況,並應以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。若標的物為公寓大廈之一樓、頂樓或透天厝時,照片須能判斷一樓、頂樓有無增建部分。如有無法拍攝之情形,應以文字、圖片或其他適當方法表明標的物之現況。
14.鑑定標的之位置略圖,並以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。
15.鑑定標的為土地時,須附土地登記簿謄本、地籍圖謄本及其都市計畫使用分區證明。
16.鑑定標的為建物時,須附建物登記簿謄本、建物測量成果圖及建築改良物平面圖。
17.土地或建物現狀如有因法院未發現之特殊狀況,而影響拍賣結果者,應併陳明。例如土地現已為道路使用;土地上有油槽、祠堂、墳墓或倒置廢棄物;建物內有自用電梯等情形。
18.建物有打通使用或占用鄰地情形。
19.建物有增建部分未經查封者,應一併鑑定並記明其事由。
20.農林作物種類如有多筆,應分別標示各筆土地上作物之數量及價值,及作物鑑定依據之相關資料。
21.鑑定時發現有附屬車位者,應標示之。
22.鑑定標的須特別應買條件者,如原住民保留地等,亦併註明。
23.鑑定標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄(坐落、面積、每坪單價)。
24.鑑定價值低於一般市價或土地之公告現值者,應陳明理由。
25.分別拍賣或合併拍賣之建議。
26.其他依法令應記載之事項。
八、鑑定人除依鑑定法令、專業知識,為公正誠實、謹慎適當之鑑定外,
    並應特別注意下列情事:
(一)鑑定標的之實際情形與登記簿記載不符時,仍應按實際情形為鑑定
      ,並予載明。
(二)鑑定價格宜與鑑定當時之市價相當。
(三)鑑定標的是否有因地區之繁榮或沒落、商業之興盛或衰敗、環境四
      周狀況或其他有形、無形之特殊因素,而影響鑑定標的之價值高低
      。
(四)本院特別指定之事項。
九、如本院指定繳納鑑定費用之當事人,未於五日內至鑑定人處繳納鑑定費用,鑑定人應即以書狀向承辦股陳報。
    除有不可歸責事由外,鑑定人應於當事人繳納鑑定費用後十日內,將鑑定書送交本院。但須附都市計劃使用分區證明者,應於二十日      內將鑑定書送交本院。
十、鑑定人收取鑑定費用,不得逾下列標準:
(一)建物:
1.建物與基地合併鑑定時,不論其基地之筆數,收取新臺幣三千元,如建物有二棟(間)以上,而位於同社區或大樓,每增加一棟(間)加收新臺幣三百六十元。
2.公共設施、本建物附屬之建物、主建物之增建面積、地下室停車空間,不另外加收鑑定費用。但單獨就該部分鑑定者,不在此限。惟如原漏未鑑估而追加鑑定者,即不得請求追加補繳鑑定費。
(二)土地:送鑑定之土地如在二筆以內收取新臺幣一千二百元,每增加一筆,加收新臺幣六百元,如土地均相鄰或送鑑估之土地有十筆以上,由債權人與鑑定人協議酌減費用。
(三)土地上之農林作物:同一筆土地上或相鄰多筆土地上之農林作物,在二種類以內,收取新臺幣一千二百元,農林作物種類三種以上者,收取新臺幣一千八百元。
(四)稅金及規費之負擔:稅金部分應由鑑定人自行負擔,不得另外收取。鑑定之建物、土地於十筆以內,規費部分(含申請土地、建物登記簿謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、使用分區證明等之費用)收取新臺幣三百六十元。超過十筆者,得由債權人與鑑定人另行議價。
(五)交通費:
1.每一事件收取新臺幣九百六十元。
2.鑑定地點在偏遠地區或山區者,可視路程遠近,由債權人與鑑定人協議增加交通費,每一事件最多不得逾新臺幣一千八百元。
3.鑑定人須赴離島地區鑑定者,由債權人與鑑定人協議增加必要之交通費,不受前目限制。
(六)副本費:依本院通知應提出鑑定書副本者,每一份副本加計新臺幣三百元。
依前項第二款、第四款至第七款協議不成者,債權人得向本院聲請改由其他鑑定人鑑定。
十一、鑑定人之日費、旅費及報酬,均併計於鑑定費用內。
     鑑定人應於鑑定前,向本院指定繳納之人收取,不得向本院請求。
十二、鑑定人有下列情事之一者,本院執行人員得檢具相關資料,報請民事執行處庭長提付鑑定人資格審查小組議決其為不適任:
(一)鑑定人之負責人或其他人員,因與業務相關之事項涉有犯罪嫌疑,經檢察官提起公訴或自訴案件經第一審法院判決有罪。
(二)鑑定人有遷址、停業、經主管機關撤銷、廢止其資格或其他相類情形,未向本院陳報。
(三)鑑定人在本院轄區內直接或間接應買法院拍賣之不動產。
(四)接受當事人之招待、餽贈或其他顯不相當之利益。
(五)除有不可歸責之事由外,收受本院通知後逾二十日,仍未回覆本院,或收受本院函催後,仍未於五日內函覆。
(六)本院認鑑定人有說明之必要,無正當理由而未到院。
(七)無故不參加本院召集之鑑定人會議。
(八)鑑定人未前往現場鑑估,或未自行鑑估而轉交他人為之。
(九)鑑定人未駐在本院轄區實地查估,而由其他地區人員掛名頂替。
(十)無正當理由,收費顯逾本參考要點規定之收費標準。
(十一)鑑定書之內容,違反第八點第三項規定、有重大之記載錯誤或標的物漏未鑑定(例如地目、面積、坐落、地址、應有部分比例,或其他錯誤可能導致停止拍賣)。
(十二)出現前款以外之錯誤達三次以上。
(十三)不依規定製作鑑定書或製作粗陋,經通知改進,仍不改進。
(十四)鑑定估價顯有偏頗不公。
(十五)不動產之鑑定,於六個月內所承辦之事件,依其鑑定價格之百分之六十五定底價,而未能賣出達二次以上,或以其鑑定價格之百分之一百二十賣出達二次以上,而無正當理由。
(十六)不動產以外之鑑定,於六個月內所承辦之事件,無法依其鑑定價格之百分之五十一賣出,或交債權人承受達三次以上,而無正當理由。
(十七)其他情節重大之事由。
依前項規定,鑑定人個人經議決為不適任者,三年內不得向本院申請列為鑑定人。
十三、鑑定書內容不實或錯誤,致生損害者,鑑定人應負損害賠償責任。
十四、鑑定人遇有非法阻撓鑑定及相關情事,得報請本院或有關機關處理
      。
十五、本院為提高鑑定估價業務績效,得不定期邀集各鑑定人共同商討有關鑑定估價事宜。
      前項情形,鑑定人有出席會議之義務。
十六、本要點奉院長核定後實施,修正時亦同。

臺灣新竹地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業要點附件一

臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人申請書  

地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點附件二

 臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人鑑定報告

 

臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人鑑定重要內容摘要_1

臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人鑑定重要內容摘要_2

 

 

不動產鑑定單位

中華民國      年    月    日

        年    字第        號

不動產估價(鑑定)報告內容

委託單位(人):

債 權 人:

債 務 人:

勘估標的之基本資料:

(一)不動產標示:

1、土    地:

2、建    物:

3、增建部分:

(二)價格日期:

(三)勘察日期:

(四)價格種類:

(五)估價條件:

(六)估價目的:

勘估標的面積:

(一)土    地:

(二)建    物:

(三)增建部分:

六、鑑定價值:

(一)土    地:

(二)建    物:

(三)增建部分:

(四)合    計:

七、勘估標的法定使用管制或其他管制事項與建物使用情形:

(一)勘估標的土地屬                區。

(二)建物      式      造      層樓之第      樓。

(三)勘估標的使用現況:

(四)屋齡:

八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔:

(一)產權狀況:

(二)建物及土地關聯性:

(三)土地所有權範圍:

(四)建物所有權範圍:

九、鄰近市場供需分析:

(一)鑑定標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄(坐落、面積、每坪單價)

(二)交易情形:

(三)新建土地:

(四)售價與成交價之差距:

(五)地區未來發展潛力:

十、區域狀況概要及個別因素分析:

(一)勘估建物所臨街(巷)道寬度:

(二)土地臨街面正面寬度:

(三)市場及學校之接近性:

(四)大眾運輸條件:

(五)個別因素分析:

十一、附件及其說明:

(一)土地鑑定表。

(二)建物鑑定表。

(三)他項權利分析表。

(四)照片略圖(二張)。

(五)位置略圖(街道圖)。

(六)其他與估價相關之必要事項及依不動產估價技術規則規定須敘明之情況:本報告書依據法院之需求,採        法為估價方法。

十二、鑑定人姓名及其證照字號:

  

土地鑑定表

土地鑑定表_1 土地鑑定表_1

 

建物鑑定表

建物鑑定表  

他項權利分析表

他項權利分析表_1

他項權利分析表_2

勘 估 標 的 物 現 況 照 片

 

照片二張:(建物外貌) 

 

標的位置略圖

 

                                                                                                                                          民國106年2月20日修正
                                                                                                                                          民國107年10月24日修正
一、為規範本院民事執行處選任鑑定人之作業流程,提昇鑑定水準,促進民事強制執行業務之順利推動,並維護當事人權益,特訂定本要點。
二、不動產估價師經主管機關發給開業證書,加入該管直轄市或縣(市)不動產估價師公會,並在桃、竹、苗地區內設有事務所者,得向本院申請列為鑑定人,參與本院有關不動產之鑑定估價業務。
      建築師經主管機關發給開業證書,加入該管直轄市或縣(市)建築師公會,並在桃、竹、苗地區內設有事務所者,得向本院申請列為鑑定人,依建築師法規定,參與本院有關不動產之鑑定估價業務。
三、申請列為鑑定人者,應提出下列文件:
(一)申請書(如附件一)。
(二)主管機關核發之不動產估價師或建築師證書影本。
(三)不動產估價師或建築師開業證書影本。
(四)加入不動產估價師或建築師公會會員證書影本。
(五)具鑑定估價經驗之證明(包括委託鑑定之文件及五件鑑定報告)。
(六)使用自動付款機轉帳繳費時之銀行代號及轉帳代號。
      前項所示之文件,必要時,本院得命提出原本。
四、本院接獲前點申請時,由民事執行紀錄科科長彙整並初擬意見,報請民事執行處庭長提付鑑定人資格審查小組評選。
      鑑定人資格審查小組置委員三人至九人,任期一年,得連任。除民事執行處庭長為當然委員,並任小組召集人外,餘由院長就法院編制內人員指定之。
      申請列為鑑定人而未備齊前點規定之文件者,本院無須通知其補正,逕不列入評選。
      已經列為本院鑑定人者,無須提出前點所示之文件,由民事執行處庭長直接提付鑑定人資格審查小組評選,必要時,得命補具相關資料。
      第一項評選,得以書面投票方式代之或以電子科技設備為之。
四之一、  民事執行處應於每年九月開始辦理申請擔任鑑定人之公告期間,為期壹個月,公告期間屆滿後應於壹個月內召開鑑定人評選會議。但有其他情事,得延後或提前辦理。
五、本院選任鑑定人時,以不分組或各股分組之鑑定人為範圍予以輪派。
但有下列情形之一,經法官或司法事務官核可者,得選任特定鑑定人
為之:
(一)就同一事件之相關執行標的,業由特定鑑定人實行鑑定。
(二)債權人或債務人聲請指定特定鑑定人。
(三)執行標的特殊,宜委由專業鑑定。
(四)各股配屬之鑑定人無鑑定所需項目。
(五)其他必要情形。
六、已選任之鑑定人,本院得撤換之。
七、鑑定人應提出鑑定書。
      本院認為必要時,得命鑑定人到場說明。
      前項情形,鑑定人不得請求日費、旅費或其他報酬。
      鑑定書應以A4紙張製作,並包括下列內容:
(一)鑑定書應詳細記載鑑定日期、鑑定人之住址、電話及鑑定費用總額。
(二)鑑定書之不動產附表格式,應與法院拍賣公告之附表格式相同。
(三)不動產鑑定書須載明下列內容(如附件二):
1.權利標示:含債權人、債務人、抵押權人及他項權利人。
2.土地坐落:地段地號、應有部分之比例及面積(平方公尺及坪各若干)。
3.建物坐落:門牌號碼、建號、已登記面積及未登記面積(分別及合計等相關網站各若干)。
4.構造及樓層:材質(如磚造、鋼筋混凝土造等)、總樓層及所屬樓層。
5.鑑定依據:對鑑定標的價額判斷之基礎。如有特殊情事,例如海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡等,務必記載明確。其查證確有困難者,應於鑑定書敘明原因。建物內是否有非自然死亡情事,鑑定人得向當地轄區派出所或臺灣凶宅網等相關網站查詢。
6.鑑定價值。
7.扣除土地增值稅後之淨值。
8.鑑定標的有無門牌整編之情形。
9.土地、建物之鑑估分析表。
10.環境概況分析表。
11.他項權利分析表。
12.土地增值稅計算表。
13.標的物現況照片:宜包含標的物前、後、二側之立面及臨路狀況,並應以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。若標的物為公寓大廈之一樓、頂樓或透天厝時,照片須能判斷一樓、頂樓有無增建部分。如有無法拍攝之情形,應以文字、圖片或其他適當方法表明標的物之現況。
14.鑑定標的之位置略圖,並以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。
15.鑑定標的為土地時,須附土地登記簿謄本、地籍圖謄本及其都市計畫使用分區證明。
16.鑑定標的為建物時,須附建物登記簿謄本、建物測量成果圖及建築改良物平面圖。
17.土地或建物現狀如有因法院未發現之特殊狀況,而影響拍賣結果者,應併陳明。例如土地現已為道路使用;土地上有油槽、祠堂、墳墓或倒置廢棄物;建物內有自用電梯等情形。
18.建物有打通使用或占用鄰地情形。
19.建物有增建部分未經查封者,應一併鑑定並記明其事由。
20.農林作物種類如有多筆,應分別標示各筆土地上作物之數量及價值,及作物鑑定依據之相關資料。
21.鑑定時發現有附屬車位者,應標示之。
22.鑑定標的須特別應買條件者,如原住民保留地等,亦併註明。
23.鑑定標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄(坐落、面積、每坪單價)。
24.鑑定價值低於一般市價或土地之公告現值者,應陳明理由。
25.分別拍賣或合併拍賣之建議。
26.其他依法令應記載之事項。
八、鑑定人除依鑑定法令、專業知識,為公正誠實、謹慎適當之鑑定外,
    並應特別注意下列情事:
(一)鑑定標的之實際情形與登記簿記載不符時,仍應按實際情形為鑑定
      ,並予載明。
(二)鑑定價格宜與鑑定當時之市價相當。
(三)鑑定標的是否有因地區之繁榮或沒落、商業之興盛或衰敗、環境四
      周狀況或其他有形、無形之特殊因素,而影響鑑定標的之價值高低
      。
(四)本院特別指定之事項。
九、如本院指定繳納鑑定費用之當事人,未於五日內至鑑定人處繳納鑑定費用,鑑定人應即以書狀向承辦股陳報。
    除有不可歸責事由外,鑑定人應於當事人繳納鑑定費用後十日內,將鑑定書送交本院。但須附都市計劃使用分區證明者,應於二十日      內將鑑定書送交本院。
十、鑑定人收取鑑定費用,不得逾下列標準:
(一)建物:
1.建物與基地合併鑑定時,不論其基地之筆數,收取新臺幣三千元,如建物有二棟(間)以上,而位於同社區或大樓,每增加一棟(間)加收新臺幣三百六十元。
2.公共設施、本建物附屬之建物、主建物之增建面積、地下室停車空間,不另外加收鑑定費用。但單獨就該部分鑑定者,不在此限。惟如原漏未鑑估而追加鑑定者,即不得請求追加補繳鑑定費。
(二)土地:送鑑定之土地如在二筆以內收取新臺幣一千二百元,每增加一筆,加收新臺幣六百元,如土地均相鄰或送鑑估之土地有十筆以上,由債權人與鑑定人協議酌減費用。
(三)土地上之農林作物:同一筆土地上或相鄰多筆土地上之農林作物,在二種類以內,收取新臺幣一千二百元,農林作物種類三種以上者,收取新臺幣一千八百元。
(四)稅金及規費之負擔:稅金部分應由鑑定人自行負擔,不得另外收取。鑑定之建物、土地於十筆以內,規費部分(含申請土地、建物登記簿謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、使用分區證明等之費用)收取新臺幣三百六十元。超過十筆者,得由債權人與鑑定人另行議價。
(五)交通費:
1.每一事件收取新臺幣九百六十元。
2.鑑定地點在偏遠地區或山區者,可視路程遠近,由債權人與鑑定人協議增加交通費,每一事件最多不得逾新臺幣一千八百元。
3.鑑定人須赴離島地區鑑定者,由債權人與鑑定人協議增加必要之交通費,不受前目限制。
(六)副本費:依本院通知應提出鑑定書副本者,每一份副本加計新臺幣三百元。
依前項第二款、第四款至第七款協議不成者,債權人得向本院聲請改由其他鑑定人鑑定。
十一、鑑定人之日費、旅費及報酬,均併計於鑑定費用內。
     鑑定人應於鑑定前,向本院指定繳納之人收取,不得向本院請求。
十二、鑑定人有下列情事之一者,本院執行人員得檢具相關資料,報請民事執行處庭長提付鑑定人資格審查小組議決其為不適任:
(一)鑑定人之負責人或其他人員,因與業務相關之事項涉有犯罪嫌疑,經檢察官提起公訴或自訴案件經第一審法院判決有罪。
(二)鑑定人有遷址、停業、經主管機關撤銷、廢止其資格或其他相類情形,未向本院陳報。
(三)鑑定人在本院轄區內直接或間接應買法院拍賣之不動產。
(四)接受當事人之招待、餽贈或其他顯不相當之利益。
(五)除有不可歸責之事由外,收受本院通知後逾二十日,仍未回覆本院,或收受本院函催後,仍未於五日內函覆。
(六)本院認鑑定人有說明之必要,無正當理由而未到院。
(七)無故不參加本院召集之鑑定人會議。
(八)鑑定人未前往現場鑑估,或未自行鑑估而轉交他人為之。
(九)鑑定人未駐在本院轄區實地查估,而由其他地區人員掛名頂替。
(十)無正當理由,收費顯逾本參考要點規定之收費標準。
(十一)鑑定書之內容,違反第八點第三項規定、有重大之記載錯誤或標的物漏未鑑定(例如地目、面積、坐落、地址、應有部分比例,或其他錯誤可能導致停止拍賣)。
(十二)出現前款以外之錯誤達三次以上。
(十三)不依規定製作鑑定書或製作粗陋,經通知改進,仍不改進。
(十四)鑑定估價顯有偏頗不公。
(十五)不動產之鑑定,於六個月內所承辦之事件,依其鑑定價格之百分之六十五定底價,而未能賣出達二次以上,或以其鑑定價格之百分之一百二十賣出達二次以上,而無正當理由。
(十六)不動產以外之鑑定,於六個月內所承辦之事件,無法依其鑑定價格之百分之五十一賣出,或交債權人承受達三次以上,而無正當理由。
(十七)其他情節重大之事由。
依前項規定,鑑定人個人經議決為不適任者,三年內不得向本院申請列為鑑定人。
十三、鑑定書內容不實或錯誤,致生損害者,鑑定人應負損害賠償責任。
十四、鑑定人遇有非法阻撓鑑定及相關情事,得報請本院或有關機關處理
      。
十五、本院為提高鑑定估價業務績效,得不定期邀集各鑑定人共同商討有關鑑定估價事宜。
      前項情形,鑑定人有出席會議之義務。
十六、本要點奉院長核定後實施,修正時亦同。

臺灣新竹地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業要點附件一

臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人申請書  

地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點附件二

 臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人鑑定報告

 

臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人鑑定重要內容摘要_1

臺灣新竹地方法院民事執行處不動產鑑定人鑑定重要內容摘要_2

 

 

不動產鑑定單位

中華民國      年    月    日

        年    字第        號

不動產估價(鑑定)報告內容

委託單位(人):

債 權 人:

債 務 人:

勘估標的之基本資料:

(一)不動產標示:

1、土    地:

2、建    物:

3、增建部分:

(二)價格日期:

(三)勘察日期:

(四)價格種類:

(五)估價條件:

(六)估價目的:

勘估標的面積:

(一)土    地:

(二)建    物:

(三)增建部分:

六、鑑定價值:

(一)土    地:

(二)建    物:

(三)增建部分:

(四)合    計:

七、勘估標的法定使用管制或其他管制事項與建物使用情形:

(一)勘估標的土地屬                區。

(二)建物      式      造      層樓之第      樓。

(三)勘估標的使用現況:

(四)屋齡:

八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔:

(一)產權狀況:

(二)建物及土地關聯性:

(三)土地所有權範圍:

(四)建物所有權範圍:

九、鄰近市場供需分析:

(一)鑑定標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄(坐落、面積、每坪單價)

(二)交易情形:

(三)新建土地:

(四)售價與成交價之差距:

(五)地區未來發展潛力:

十、區域狀況概要及個別因素分析:

(一)勘估建物所臨街(巷)道寬度:

(二)土地臨街面正面寬度:

(三)市場及學校之接近性:

(四)大眾運輸條件:

(五)個別因素分析:

十一、附件及其說明:

(一)土地鑑定表。

(二)建物鑑定表。

(三)他項權利分析表。

(四)照片略圖(二張)。

(五)位置略圖(街道圖)。

(六)其他與估價相關之必要事項及依不動產估價技術規則規定須敘明之情況:本報告書依據法院之需求,採        法為估價方法。

十二、鑑定人姓名及其證照字號:

  

土地鑑定表

土地鑑定表_1 土地鑑定表_1

 

建物鑑定表

建物鑑定表  

他項權利分析表

他項權利分析表_1

他項權利分析表_2

勘 估 標 的 物 現 況 照 片

 

照片二張:(建物外貌) 

 

標的位置略圖